Spese urgenti in condominio, quando all'amministratore spetta il rimborso - News


Spese urgenti in condominio, quando all'amministratore spetta il rimborso

29 Ottobre, 2018

In condominio le spese urgenti non richiedono il voto dell’assemblea. Infatti, solo il concetto di urgenza giustifica l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria senza la preventiva autorizzazione dei condomini. In questo caso, eventuali spese anticipate dall’amministratore o da un singolo condomino ad esempio per la messa in sicurezza di un cornicione devono essere rimborsate dall’intero condominio.

Ma quando possiamo parlare di “urgenza”? In base alle varie sentenze, non è considerato urgente un lavoro svolto quando l’esigenza di intervento era già nota. Mentre può essere considerato urgente il lavoro commissionato dall’amministratore quando ci si trovi di fronte a una convenienza economica nell’affrontare due lavori (di cui uno deliberato dall’assemblea) in contemporanea. In ogni caso, spetta a chi ha anticipato le spese (amministratore o singolo condomino) che sussisteva l’urgenza dell’intervento.

L’urgenza attribuisce all’amministratore una sorta di potere straordinario che gli consente di esercitare gli stessi poteri dell’assemblea per evitare una situazione di pericolo, anche solo potenziale, che possa creare un serio pregiudizio a tutto il condominio. Ma non basta. Per parlare di urgenza, è necessario valutare anche l’impossibilità di convocare l’assemblea in tempo utile. In questo caso, l’obbligazione assunta dall’amministratore nei confronti dei fornitori è riferibile al condominio.

L’assemblea può approvare o meno le spese sostenute dall’amministratore in caso di urgenza anche in un secondo momento. E può farlo anche per eventuali spese che non avevano il requisito d’urgenza.

Il concetto d’urgenza vale anche per il singolo condomino che normalmente non può intervenire direttamente nella gestione del condominio. Anche lui, in caso di urgenza e in assenza temporanea dell’amministratore, può intervenire maturando il diritto al rimborso delle spese anticipate. In base all’articolo 1134 del Codice civile, ricade su di lui l’onere della prova, cioè è lui che deve dimostrare l’urgenza dell’intervento. Questa regola vale anche all’interno di un condominio minimo, cioè quando sono presenti solo due proprietari. In questo caso, il condomino può intervenire senza avvisare il comproprietario solo se dimostra di aver evitato un possibile, anche se non certo, pregiudizio alla comproprietà.

Per quanto riguarda i lavori in contemporanea, il principio di urgenza e quello di indifferibilità vengono estesi anche all’oggettiva convenienza di effettuare due lavori diversi in un unico contesto temporale. È il caso di un’impalcatura posizionata per la sistemazione dell’intonaco della facciata, così come deliberato dall’assemblea. L’amministratore, anche senza il voto dell’assemblea, può chiedere anche il rifacimento del tetto se ciò comporta un effettivo risparmio, non dovendo apporre nuovamente l’impalcatura in un prossimo futuro.


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